Comprar casa en España siendo extranjero es legal, es habitual y no exige residir aquí. Lo que sí exige es entender tres cosas antes de firmar nada: qué documentos hacen falta, qué impuestos se pagan según la comunidad autónoma y qué precio se está pagando de verdad en la zona, no el que pide el anuncio. Esta guía responde a las tres con datos del Notariado y con la experiencia de nuestros abogados en compraventas con clientes de fuera.
¿Puede un extranjero comprar una casa en España?
Sí. Cualquier persona, sea o no residente, sea o no ciudadana de la Unión Europea, puede comprar una vivienda, un local o un terreno en España. No hay cupos por nacionalidad y no hace falta tener un visado para firmar la escritura. El único permiso previo que existe es la autorización militar de determinadas zonas, que explicamos justo debajo.
Hay dos matices que conviene conocer desde el primer día:
- Comprar no da residencia. La autorización de residencia por compra de vivienda de 500.000 euros, la llamada Golden Visa, quedó derogada el 3 de abril de 2025 por la Ley Orgánica 1/2025. Quien quiera vivir en la casa que compra necesita un permiso de residencia propio, por ejemplo el visado no lucrativo.
- Zonas de acceso restringido. Los ciudadanos de fuera de la Unión Europea necesitan una autorización militar previa para comprar en determinadas zonas declaradas de interés para la Defensa Nacional, reguladas por la Ley 8/1975 y su reglamento de 1978. Afecta a franjas concretas de costa, islas y zonas fronterizas: Baleares, Canarias, Ceuta y Melilla, Cartagena, la Bahía de Cádiz, el Estrecho de Gibraltar, Galicia y las franjas de frontera con Francia y Portugal. El trámite tarda meses, así que hay que comprobarlo antes de dar una señal.
Qué documentos necesitas para comprar una casa en España
Antes de buscar piso conviene tener resueltos tres requisitos. Sin ellos la operación se para en la notaría.
1. El NIE
El Número de Identidad de Extranjero es obligatorio para firmar la escritura, pagar los impuestos y registrar la vivienda a tu nombre. Se pide en la comisaría de policía en España o en el consulado español de tu país. Te explicamos el trámite en nuestra guía para solicitar el NIE.
2. Una cuenta bancaria en España
No es obligatoria por ley, pero en la práctica todos los pagos de la compraventa, los impuestos, el IBI y los suministros pasan por una cuenta española. Los bancos aplican controles de origen de fondos a los no residentes, así que hay que tener preparados los justificantes de dónde sale el dinero. Aquí explicamos cómo abrir una cuenta bancaria en España desde el extranjero.
3. Un abogado que no sea el de la otra parte
En España el notario da fe de la firma, comprueba la identidad y la capacidad de las partes y pide información al Registro los días previos, pero no hace la revisión completa de la vivienda. Las deudas de comunidad, la licencia de la obra, el estado urbanístico o si el trastero está inscrito lo revisa el abogado del comprador. Si compras desde fuera, además, alguien tiene que representarte con poder notarial cuando no puedas viajar.
Cómo comprar una casa en España paso a paso
- Nota simple del Registro de la Propiedad. Es el primer documento que pedimos. Dice quién es el dueño, qué superficie consta inscrita y si hay hipotecas, embargos o servidumbres.
- Comprobaciones urbanísticas y de comunidad. Certificado del administrador de que el vendedor está al corriente de cuotas, último recibo del IBI, cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación según la comunidad autónoma, y certificado de eficiencia energética.
- Contrato de arras. Se entrega una señal, normalmente el 10% del precio, y se fijan plazo y condiciones. Con arras penitenciales, las del artículo 1454 del Código Civil, si el comprador se retira pierde la señal y si se retira el vendedor la devuelve doblada. Este contrato ya vincula: no se firma sin haber hecho las comprobaciones anteriores.
- Escritura pública ante notario. Se paga el precio, se entregan las llaves y el notario comunica la operación al Registro. Si no puedes estar en España, firma tu abogado con un poder otorgado ante notario en tu país y apostillado.
- Impuestos e inscripción. El plazo para liquidar el impuesto de la compra lo fija cada comunidad: 30 días hábiles desde la firma es la regla general, la que rige en Madrid o en la Comunitat Valenciana, pero en Cataluña es un mes natural y en Andalucía dos meses. Fuera de plazo hay recargo. Después la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad y se cambian los suministros de nombre.
Impuestos y gastos al comprar una casa en España
Sobre el precio de la vivienda hay que sumar entre un 10% y un 15% de impuestos y gastos. El impuesto depende de si la vivienda es nueva o de segunda mano, y en la segunda mano varía según la comunidad autónoma.
- Vivienda de segunda mano: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Lo regula el Real Decreto Legislativo 1/1993, pero el tipo lo fija cada comunidad. En 2026 el tipo general va del 6% de la Comunidad de Madrid al 7% de Andalucía y el 9% de la Comunitat Valenciana, que lo bajó desde el 10% el 1 de junio de 2026. Cataluña ya no tiene tipo único: aplica una escala por tramos que arranca en el 10% y sube al 13% por encima de 1,5 millones de euros. La misma casa de 300.000 euros paga 18.000 euros de impuesto en Madrid, 21.000 en Málaga, 27.000 en Valencia y 30.000 en Barcelona. Hay tipos reducidos por edad, familia numerosa o vivienda protegida, pero casi todos exigen que sea vivienda habitual, así que rara vez alcanzan al comprador no residente.
- Vivienda nueva: IVA más Actos Jurídicos Documentados. El IVA de la vivienda nueva es del 10%, y a la escritura se le suma el AJD, entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad.
- Notaría, Registro y gestoría. Están tarifados y suelen quedar entre el 1% y el 2% del precio en conjunto.
- Abogado. Honorarios pactados de antemano. Es el único gasto de la lista que trabaja para ti.
Cuánto cuesta una casa en España: precios reales, no de anuncio
Los portales inmobiliarios publican precios de oferta. Los notarios publican lo que se pagó. El Portal Estadístico del Notariado recoge cada escritura de compraventa firmada en España, y de ahí salen las cifras de esta tabla: el precio por metro cuadrado escriturado entre julio de 2025 y junio de 2026 en las trece ciudades donde más compran nuestros clientes, comparado con el de 2015.
| Ciudad | €/m² escriturado 2015 | €/m² escriturado 2025-26 | Variación 10 años | Variación 2025 | Compraventas 12 meses | Obra nueva |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Málaga | 1.223 € | 3.178 € | +160% | +7% | 6.225 | 17% |
| Fuengirola | 1.513 € | 3.808 € | +152% | +17% | 2.172 | 33% |
| València | 1.126 € | 2.714 € | +141% | +17% | 10.174 | 12% |
| Palma | 1.790 € | 4.183 € | +134% | +11% | 4.554 | 8% |
| Madrid | 2.302 € | 5.257 € | +128% | +16% | 38.977 | 3% |
| Dénia | 1.282 € | 2.898 € | +126% | +14% | 1.766 | 22% |
| Estepona | 1.580 € | 3.483 € | +120% | +11% | 3.150 | 25% |
| Mijas | 1.353 € | 2.975 € | +120% | +7% | 3.206 | 21% |
| Marbella | 2.214 € | 4.695 € | +112% | +8% | 3.941 | 11% |
| Alicante/Alacant | 1.002 € | 2.034 € | +103% | +13% | 6.213 | 7% |
| Barcelona | 2.637 € | 4.761 € | +81% | +11% | 16.366 | 4% |
| Sevilla | 1.328 € | 2.366 € | +78% | +7% | 10.092 | 17% |
| Torrevieja | 1.261 € | 2.238 € | +78% | +16% | 6.649 | 12% |
Ninguna de las trece ciudades está por debajo de su precio de 2015 y todas subieron al menos un 7% en 2025. Málaga es la que más se ha encarecido en diez años y Sevilla y Torrevieja las que menos. La columna de obra nueva importa para el presupuesto: en Madrid o Barcelona casi todo lo que se vende es segunda mano, así que el ITP y la revisión jurídica pesan más que las garantías del promotor.
Fuente: Portal Estadístico del Notariado, medias municipales de todos los tipos de vivienda, julio de 2025 a junio de 2026 y año 2015. Datos descargados el 8 de septiembre de 2026.
Hipoteca en España para no residentes
Los bancos españoles conceden hipotecas a compradores que viven fuera, pero con condiciones distintas de las de un residente. Lo habitual es que financien entre el 60% y el 70% del valor de tasación, frente al 80% de un residente, y que pidan justificar los ingresos en el país de origen con declaraciones de la renta, nóminas y extractos. En la práctica hay que llegar con el 30% o el 40% del precio más los impuestos y gastos.
Con los precios reales de la tabla, un piso medio en Valencia, unos 256.000 euros escriturados, exige unos 90.000 euros de entrada más unos 28.000 de impuestos y gastos. En Madrid, con un precio medio de 466.000 euros, la entrada ronda los 160.000.
Qué impuestos paga cada año un propietario no residente
- IBI. El impuesto municipal sobre la vivienda. Lo cobra el ayuntamiento cada año y, ojo, la deuda de IBI pendiente del vendedor sigue a la casa, no a la persona.
- Impuesto sobre la Renta de No Residentes. Aunque la vivienda esté vacía, Hacienda imputa una renta del 1,1% o el 2% del valor catastral y la grava al 19% para residentes en la Unión Europea, Islandia, Noruega y Liechtenstein, y al 24% para el resto, incluidos Reino Unido, Estados Unidos y Suiza, según la Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes. Si se alquila, se tributa por el alquiler.
- Tasa de basuras y comunidad. No son impuestos estatales pero hay que contarlos en el presupuesto anual.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar una casa en España sin ser residente?
Sí. Necesitas el NIE y, en la práctica, una cuenta en un banco español. No necesitas visado ni permiso de residencia para comprar. Sí lo necesitas para estar en la casa más de 90 días dentro de cualquier periodo de 180 días si no eres ciudadano de la Unión Europea. No son 90 días por semestre natural: cada día de estancia se cuenta mirando hacia atrás los 180 días anteriores.
¿Comprar una casa en España me da la residencia?
No. Desde el 3 de abril de 2025 ninguna compra de vivienda da derecho a pedir la residencia. Quien ya tenía la Golden Visa concedida antes de esa fecha la conserva y puede renovarla con la normativa con la que se la dieron, pero no se conceden nuevas. Tener casa propia sí ayuda en un expediente de visado no lucrativo, porque reduce el coste de vida que hay que acreditar, pero el visado se pide por su cuenta.
¿Puedo comprar sin viajar a España?
Sí, con un poder notarial otorgado en tu país ante notario, apostillado y traducido por traductor jurado. Si tu país no está en el Convenio de La Haya de 1961, en lugar de apostilla hace falta legalización diplomática. También puedes firmar el poder en el consulado español de tu ciudad, que no necesita ni apostilla ni legalización y suele salir más barato. Con ese poder tu abogado firma las arras y la escritura en tu nombre.
¿Cuánto tarda una compraventa?
Entre uno y tres meses desde las arras hasta la escritura si no hay hipoteca ni autorización militar. Con hipoteca de no residente, contar con dos o tres meses más para la tasación y la aprobación del banco.
Te ayudamos a comprar con seguridad
Nuestros abogados revisan la vivienda antes de la señal, redactan o corrigen las arras, te representan en la notaría si no puedes viajar y liquidan los impuestos en plazo. Si además vas a vivir en España, coordinamos la compra con tu permiso de residencia para que las dos cosas encajen. Los tipos y plazos de esta guía son los generales de 2026 y cambian según la comunidad autónoma y el perfil del comprador, así que conviene confirmarlos para tu caso antes de firmar nada. Escríbenos y te decimos por dónde empezar.